Les droits de succession peuvent générer des coûts importants pour ceux qui héritent de bien immobilier, impactant ainsi la transmission du patrimoine familial.
Heureusement, plusieurs stratégies existent pour minimiser ces coûts.
Attention : il vaut mieux toujours passer un professionnel du droit dans ce genre de situation, cet article est à titre informatif. Si vous êtes dans ce secteur, nous vous conseillons de consulter un avocat spécialiste en droit immobilier sur Lyon.
La donation de son vivant
La donation de son vivant est l’une des méthodes les plus efficaces pour transférer un bien immobilier tout en évitant les droits de succession. Il s’agit d’un acte juridique par lequel une personne, appelée le donateur, transmet son bien à une autre personne, appelée le donataire, sans contrepartie financière.
La meilleure solution est de donner la nue-propriété du bien immobilier tout en conservant l’usufruit. Cela permet au donateur de continuer à bénéficier de l’usage et des revenus du bien jusqu’à son décès. À ce moment-là, l’usufruit s’éteint automatiquement et le donataire devient plein propriétaire sans payer de droits de succession supplémentaires.
En résumé :
- Le donateur conserve le droit de vivre dans le bien ou de le louer.
- À la mort du donateur, le donataire récupère l’usufruit sans frais supplémentaires.
Le barème fiscal des donations
Les donations sont soumises à un barème fiscal spécifique. Chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 euros par enfant tous les 15 ans sans payer de droits de donation. Au-delà de cette somme, des taux progressifs s’appliquent, mais ils restent inférieurs aux droits de succession.
L’assurance-vie
L’assurance-vie est un mécanisme financier souvent utilisé pour échapper aux droits de succession. En France, les sommes versées au bénéficiaire désigné dans un contrat d’assurance-vie ne font pas partie intégrante de l’héritage.
Les primes versées avant les 70 ans du souscripteur bénéficient d’une exonération totale jusqu’à 152 500 euros par bénéficiaire. Au-delà de cette somme, un prélèvement forfaitaire de 20 % est appliqué jusqu’à 700 000 euros et 31,25 % au-delà.
Il est possible de désigner plusieurs bénéficiaires pour répartir le capital entre eux. Le choix judicieux des bénéficiaires permettra d’optimiser la répartition du capital et diminuer les droits dus par chacun.
L’achat en démembrement de propriété
Acheter un bien en démembrement de propriété consiste à séparer la nue-propriété et l’usufruit lors de l’achat même. Ce mécanisme est souvent utilisé pour transmettre un bien immobilier de manière anticipée tout en bénéficiant d’avantages fiscaux intéressants.
Cette méthode permet notamment de faire baisser la valeur taxable du bien, puisque la pleine propriété n’est reconstituée qu’à la mort de l’usufruitier.
Transmettre progressivement le bien
Les parents peuvent acheter l’usufruit tandis que les enfants achètent la nue-propriété. Cette approche allège fortement les droits de succession, car la valeur de chaque partie est distinctement évaluée.
Une SCI familiale
Créer une Société Civile Immobilière (SCI) familiale est une solution intéressant pour organiser la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier. La SCI permet de diviser le bien en parts sociales, facilitant grandement la transmission.
En cas de succession, seuls les titres de la société sont transmis. De plus, il est plus simple de transmettre des parts régulièrement afin de profiter des abattements fiscaux disponibles.
Chaque membre de la famille peut détenir des parts proportionnelles représentant ses droits dans la société. Avec une bonne planification, il est possible de céder ces parts sans alourdir la charge fiscale grâce aux abattements renouvelables tous les quinze ans.
Résumé :
- Gestion collective du patrimoine.
- Simplification de la transmission.
Anticiper la succession
Anticiper sa succession en rédigeant un testament adapté ou en effectuant des donations régulières constitue le principale mécanisme pour éviter de payer trop de droits de succession.
En profitant des abattements légaux offerts pour chaque donation, il est possible de réduire considérablement les montants transmis qui seront soumis aux droits de succession.
Pensez évidemment à garder une trace des transactions immobilières pour éviter tout litige futur. Cela permettra aussi de s’assurer que chaque étape de la succession sa été réalisé conformément à la loi en vigueur.
On peut constater qu’il existe diverses solutions permettent de limiter l’incidence des droits de succession sur un bien immobilier.
Des stratégies comme la donation, l’utilisation de contrats d’assurance-vie, l’achat en démembrement et la création de SCI familiales offrent des avantages fiscaux significatifs.
Une planification minutieuse et une connaissance approfondie des lois permettent d’optimiser la transmission de votre patrimoine tout en minimisant les coûts. A défaut, faites appel à un professionnel qui saura vous conseiller en fonction de votre situation.
