La signature d’un compromis de vente déclenche souvent une nuit blanche. Prix trop élevé, bien finalement décevant, projet de vie qui change : le regret arrive vite. La bonne nouvelle, c’est que la loi protège largement l’acquéreur. La mauvaise, c’est que cette protection est encadrée par un délai très court, et qu’elle ne joue pas du tout pour le vendeur. Voici ce qu’il est possible de faire, selon la situation et la date de signature.
Le délai de rétractation de dix jours
L’acquéreur non professionnel d’un bien immobilier à usage d’habitation dispose d’un délai légal de rétractation de dix jours. Ce droit est posé par l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation, et aucune clause du compromis de vente ne peut le supprimer.
Le point de départ compte autant que la durée. Le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant l’acte signé, ou du lendemain de la remise en main propre de l’acte contre récépissé. Ce sont des jours calendaires : week-ends et jours fériés sont comptés. Si le dernier jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai est prolongé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.
Pendant ces dix jours, aucune justification n’est nécessaire : renoncer à la vente ne demande aucun motif, et le regret suffit. La rétractation s’exerce par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au vendeur ou au notaire, envoyée au plus tard le dernier jour du délai. Le cachet de la poste fait foi.
Le dépôt de garantie, généralement compris entre cinq et dix pour cent du prix, doit alors être restitué intégralement, dans un délai de vingt et un jours suivant la rétractation. Aucune pénalité ne peut être retenue.
Après les dix jours : les conditions suspensives
Passé ce délai, l’engagement devient ferme, mais un compromis contient presque toujours des conditions suspensives. Si l’une d’elles ne se réalise pas, la vente est caduque et les sommes versées sont restituées.
La condition suspensive d’obtention de prêt est la plus fréquente. Elle est de droit dès que l’achat est financé par un crédit, sauf renonciation manuscrite expresse. Le délai prévu ne peut être inférieur à un mois. Un refus de prêt écrit, conforme aux caractéristiques indiquées dans le compromis de vente, libère l’acheteur de son engagement.
Attention toutefois : le refus doit être sincère. Un dossier volontairement saboté, un montant demandé différent de celui prévu ou une absence totale de démarche exposent l’acheteur à devoir prouver sa bonne foi, et éventuellement à perdre son dépôt.
D’autres conditions suspensives méritent d’être lues attentivement : absence de servitude grave révélée par l’acte, obtention d’un permis de construire, purge du droit de préemption de la commune, situation d’urbanisme conforme, ou état hypothécaire libre de toute inscription.
Les autres motifs d’annulation
Un vice du consentement peut faire annuler la vente, même longtemps après la signature du compromis. Le dol, c’est-à-dire la dissimulation volontaire d’un élément déterminant par le vendeur, en est le cas le plus classique : sinistre passé caché, procédure de copropriété en cours, nuisance connue et tue.
Un manquement à une obligation d’information, en particulier sur les diagnostics obligatoires, ouvre également des recours.
Enfin, l’absence de remise des annexes obligatoires au moment de la notification peut faire courir à nouveau le délai de rétractation, ce qui vaut la peine d’être vérifié par un avocat quand le dossier semble bâclé.
Se rétracter hors délai : les conséquences
Si aucune de ces portes n’est ouverte, l’acheteur qui renonce s’expose à la clause pénale prévue au contrat, généralement dix pour cent du prix, que le vendeur conservera sur le dépôt de garantie ou réclamera en justice.
Le vendeur peut aussi demander l’exécution forcée de la vente, c’est-à-dire obtenir la signature de l’acte authentique par décision de justice. Dans les faits, un accord amiable entre les deux parties sur une indemnité réduite reste l’issue la plus fréquente.
Et si c’est le vendeur qui regrette
La situation est radicalement différente. Le vendeur ne dispose d’aucun droit de rétractation. Dès la signature du compromis, promesse synallagmatique de vente, il est engagé à vendre.
Un vendeur qui refuse de signer l’acte authentique s’expose à une exécution forcée de la vente et à des dommages et intérêts. Seule la non-réalisation d’une condition suspensive ou un accord amiable avec l’acheteur peut le libérer.
Ce qu’il faut faire tout de suite
Vérifier la date exacte de première présentation de la lettre de notification, sur l’avis de passage ou le suivi postal. C’est elle qui détermine tout.
Si le délai court encore, envoyer la lettre recommandée le jour même, sans attendre et sans se justifier.
S’il est écoulé, relire les conditions suspensives avec le notaire, puis consulter un avocat en droit immobilier avant toute démarche auprès du vendeur.
