Un bail de location meublée en résidence principale dure un an. C’est la règle de base, posée par la loi du 6 juillet 1989. Deux exceptions existent : une durée réduite pour un étudiant, et le bail mobilité. Le reste, préavis, congé et dépôt de garantie, découle du type de contrat choisi.
Le bail meublé classique et sa reconduction
Le contrat de location d’un logement meublé occupé à titre de résidence principale est conclu pour un an minimum. Rien n’interdit une durée plus longue, mais dans les faits l’année est la norme.
À l’échéance, le bail se reconduit tacitement pour un an, aux mêmes conditions, sans qu’aucune des parties n’ait à faire quoi que ce soit. Le contrat peut ainsi se prolonger pendant des années.
C’est la différence principale avec la location vide, où le bail dure trois ans quand le propriétaire est un particulier, et six ans quand c’est une personne morale.
Un point souvent négligé : ces règles ne valent que si le logement constitue la résidence principale du locataire, c’est-à-dire s’il y vit la plus grande partie de l’année. Une location saisonnière, un pied-à-terre ou une chambre d’hôtes relèvent d’un autre régime, avec des durées libres et beaucoup moins de protections pour l’occupant.
Le contrat de location doit être écrit et reprendre les mentions du contrat type fixé par décret : identité des parties, description du logement, surface habitable, montant du loyer et des charges, modalités de révision. Un contrat verbal reste valable entre les parties, mais il devient très difficile de prouver quoi que ce soit le jour où le ton monte.
Le bail étudiant : une durée réduite, sans reconduction
Si le locataire est étudiant, la durée du bail meublé peut être ramenée à neuf mois. Le bailleur doit pouvoir justifier la qualité d’étudiant, en général par un certificat de scolarité.
Ce bail ne se reconduit pas tacitement. À l’échéance, il s’arrête, et personne n’a de congé à donner. Si les deux parties veulent continuer, elles signent un nouveau contrat de location.
C’est un choix qui arrange le bailleur dans les villes où la demande est saisonnière, et le locataire qui ne veut pas payer le loyer de l’été.
Le bail mobilité : la durée la plus courte
Créé par la loi ELAN de 2018, le bail mobilité s’adresse à des locataires en situation temporaire : formation professionnelle, études supérieures, apprentissage, stage, service civique, mutation ou mission temporaire.
Sa durée va d’un à dix mois. Il n’est pas renouvelable, mais il peut être modifié une fois par avenant, sans dépasser cette limite. Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé, et le loyer ne peut pas être révisé en cours de bail.
C’est le seul bail meublé qui interdit le dépôt de garantie ; le propriétaire peut en revanche demander une caution.
Le préavis du locataire : un mois
Dans un logement meublé, le locataire peut partir à tout moment, sans avoir à se justifier, avec un préavis d’un mois. Il n’y a pas à attendre l’échéance du bail : aucune durée minimale d’occupation ne s’impose au locataire.
Le congé se donne par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice, ou par remise en main propre contre récépissé. Le délai court à compter de la réception.
C’est la règle pour tous les meublés, sans les exceptions de zone tendue ou de situation personnelle qui s’appliquent en location vide.
Le congé du bailleur : trois mois et un motif
Le bailleur, lui, ne peut donner congé que pour l’échéance du bail, avec un préavis de trois mois, et pour l’un des trois motifs prévus par la loi : reprise du logement pour l’habiter lui-même ou y loger un proche, vente du logement, ou motif légitime et sérieux, typiquement des loyers impayés ou des troubles de voisinage.
Le congé doit indiquer le motif et, en cas de reprise, l’identité du bénéficiaire. Un congé sans motif ou hors délai est nul, et le bail se reconduit.
Les locataires de plus de 65 ans disposant de ressources modestes bénéficient d’une protection : le bailleur doit leur proposer un relogement, sauf s’il est lui-même âgé ou modeste.
Le dépôt de garantie et l’état des lieux
Le dépôt de garantie d’une location meublée est plafonné à deux mois de loyer hors charges, contre un mois en location vide.
Il est restitué dans les deux mois suivant la remise des clés, ramenés à un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée. Passé ce délai, le propriétaire doit une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.
L’état des lieux se fait à l’entrée et à la sortie, avec l’inventaire du mobilier, obligatoire en meublé et annexé au contrat. C’est ce document qui permet de discuter des retenues.
Mobilier, fiscalité et clauses à connaître
Le mobilier imposé est fixé par un décret de 2015 : literie avec couette ou couverture, dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur et congélateur ou compartiment à basse température, vaisselle en nombre suffisant, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires et matériel d’entretien adapté. Il suffit qu’un seul de ces éléments manque pour que le juge puisse requalifier.
Côté fiscalité, les revenus tirés d’un meublé relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, et non des revenus fonciers. Le régime micro-BIC s’applique en dessous d’un certain chiffre d’affaires, avec un abattement forfaitaire ; au-delà, ou sur option, c’est le régime réel, qui permet de déduire les charges réelles et d’amortir le bien. C’est souvent ce point, plus que la souplesse juridique, qui décide un investisseur.
La sous-location mérite un mot. Elle est interdite sans accord écrit, et le prix demandé ne peut pas dépasser ce que paie l’occupant en titre. Une sous-location non autorisée expose à la résiliation et, selon plusieurs décisions de justice, à la restitution des sommes perçues.
Enfin, une clause abusive glissée dans le document n’a aucune valeur : interdiction d’héberger un proche, obligation de souscrire une assurance auprès d’un assureur imposé, pénalité forfaitaire en cas de retard de paiement. Ces clauses sont réputées non écrites, ce qui signifie qu’elles ne s’appliquent pas, même signées.
Quelle durée de bail choisir
Pour un propriétaire qui loue à l’année, le bail meublé d’un an reste le plus souple : reconduction automatique et possibilité de reprendre le logement chaque année.
Pour une location près d’un campus, le bail étudiant évite l’été creux.
Pour un logement loué à des professionnels de passage, le bail mobilité simplifie tout, au prix d’une rotation plus forte et de l’absence de dépôt de garantie.
